Rekordszámú készpénzes ajánlat azt mutatja, hogy a New York-i ingatlan csak a gazdagoknak szól

Legyen naprakész az ingyenes frissítésekkel

Egyszerűen iratkozzon fel a Ingatlan szektor myFT Digest – közvetlenül a postaládájába szállítjuk.

Manhattanben az elmúlt negyedévben a lakáseladások több mint kétharmada készpénzes vásárlás volt, ami rekord, mivel a jelzáloghitelek magas kamatai a leggazdagabb vásárlókat elriasztják.

Mivel a jelzáloghitelek kamata 6 százalék körül mozog, a 2023 utolsó negyedévében vásárolt manhattani lakások csaknem 70 százalékát jelzáloghitel nélkül vásárolták meg Pamela Liebman, a Corcoran ingatlanközvetítő vezérigazgatója szerint. A készpénzes vásárlások száma megugrott a tranzakciók mindössze 55 százalékáról 2022 azonos időszakában.

„A magas jelzálogkamatok valódi űrt teremtenek azok számára, akik nem rendelkeznek olyan erős anyagi helyzettel, amely ahhoz szükséges, hogy készpénzben vásároljanak” – mondta a Financial Timesnak adott interjújában.

„Ez olyan embereket késztet bérbeadásra, akik lakást vásárolnának New Yorkban.”

A Corcoran jelentése szerint Manhattanben és Brooklynban 4 százalékkal nőtt az új bérleti szerződések száma 2024 januárjában az előző évhez képest, miközben a bérleti díjak minden idők középértékére, 3950 dollárra emelkedtek.

„Ez azt mondja nekem, hogy az emberek nem hajlandók bizonyos mértékű adósságot felvállalni jelzáloghitel formájában” – mondta Liebman. A lakásvásárlók magas hitelköltségei „űrt” teremtettek az ingatlanpiacon – mondta –, mivel a gazdagok gazdagodtak, a készpénzzel nem tudó vásárlók pedig kiszorultak, mivel a városban a bérleti díjak tovább emelkedtek.

„Részben pszichológiai, mert mindenki azt hiszi, hogy az árak csökkenni fognak. Ezért inkább most fizetnek készpénzben, és később refinanszíroznak” – mondta.

A Douglas Elliman ingatlanügynökség szerint egy manhattani lakás medián eladási ára 1,15 millió dollár volt a negyedik negyedévben. Ez 5 százalékkal több, mint egy évvel korábban, és megközelítette a 2022 második negyedévében elért 1,25 millió dolláros átlagos eladási árat, éppen akkor, amikor a Federal Reserve kamatemelésbe kezdett.

A városi vásárlás ennek következtében lelassult. Liebman szembeállította a piacot olyan megfizethetőbb városokkal, mint például Charlotte, Észak-Karolina, ahol szerinte a lakások napok alatt kelnek el, gyakran licitháborúban. New Yorkban azonban a piacra kerülő legjobb ingatlanok némelyike ​​már hónapokig ül. Tavaly az Egyesült Államokban kevesebb, mint 4 milliós ingatlantranzakciót bonyolítottak le, a 6 milliós pandémiás csúcshoz képest, ami „nem jó dolog” – mondta Liebman.

Thomas Ryan, a Capital Economics ingatlanközgazdásza elmondta, hogy a tranzakciók számának januári enyhe felfutása ellenére az Egyesült Államok lakáspiaca „gyakorlatilag még mindig befagyott”, a tranzakciók száma jóval alacsonyabb, mint a 2010-es évek 5,1 milliós átlaga.

Erin Sykes New York-i és Miami ingatlanügynöke, a Nest Seekers közgazdásza szerint a készpénzes vásárlások már az Egyesült Államok bizonyos versenypiacain is növekedtek, mielőtt a kamatlábak emelkedni kezdtek volna.

„Olyan sokan voltak készpénzben korábban, mert meg kellett nyerniük a licitharcokat, és nem lehetett nyerni a kölcsönhatásokkal” – mondta Sykes. „Tehát készpénzben vásároltak, és utána megkapták a kölcsönt.”

De a készpénzes vásárlás ebben a magasabb jelzáloghitel-környezetben opportunistább volt, mondta. „Azok az emberek, akik elég agresszívak ahhoz, hogy most egy tranzakciót bonyolítsanak le, azok, akiknek likviditásuk van, vagy a piac ellen mozognak. Nem félnek, mert látják a lehetőséget arra, hogy üzleteket kössünk, és alacsonyabb áron bejussanak.”

A New York-i vásárlók előtt álló kihívásokat súlyosbította a krónikus lakáshiány, amelyet a fejlesztők különféleképpen a bérleti díjak emelését korlátozó szabályozásokra, valamint a sok új épület alapjául szolgáló több évtizedes adókedvezmény elévülésére hivatkoztak. . A Partnership for New York City szerint az új lakóépületek építési engedélyei is jelentősen csökkentek tavaly, 2023 utolsó negyedévében 55 százalékkal 2022 azonos negyedévéhez képest.

Eric Adams polgármester többek között támogatta az elavult irodaházak lakótornyokká való átalakítását. Ez azonban technikailag kihívást jelentő és költséges vállalkozás, amely az építészek és a fejlesztők szerint korlátozott számú új lakást eredményezhet.

A New York-i ingatlankínálati válság a New York City Comptroller szerint a 2021-es csaknem 4,5 százalékról 1,4 százalékra csökkentette az üresedési rátát, ami elmarad a járvány előtti 3,6 százalékos aránytól.

„A megfizethetőség New Yorkban jelenleg durva” – mondta Liebman. „Sok embert kivon a piacról.”

Joshua Oliver további tudósítása Londonban

Ezt a cikket módosították annak egyértelművé tétele érdekében, hogy a készpénzes vásárlási rekord Manhattanben született, nem egész New Yorkban