Lakáskereskedelem | Ha a fejlesztő csődbe megy, előfordulhat, hogy az új lakás vásárlója nem kap lakást

Az építő a csőd rémálom lehet egy új lakást vásárló számára. A vevő legrosszabb esetben teljesen új lakás nélkül maradhat, és nagy összegek tűnnek el a szélben.

Az építőipar már régóta hallani sötét híreket. A csődhullám lebuktatja a különböző méretű cégeket az iparágban.

Az STT által megkérdezett szakértők szerint a vevő számára az a legnehezebb helyzet, amikor az otthonépítés közepette csődbe megy az új ingatlan fejlesztője. Ha a vevő eladott például egy lakást vagy sorházat, és az építési munkálatok közben fizetett érte, a helyzet nagyon nehéz lehet, ha beüt a csőd. Még bonyolultabb a helyzet, ha a lakás vételár-részleteit előre kifizették, vagyis többet, mint amennyi a projekt kivitelezése során elkészült.

Finnország új projektjeinek nagyon nagy része olyan RS ingatlanokat vagy lakásokat tartalmaz, amelyeket már az építési szakaszban értékesítenek. A többi új desztináció abban különbözik tőlük, hogy a lakások értékesítése csak azután indul, hogy az épületfelügyelet jóváhagyta az épületet.

Amikor a fejlesztő félremegy az építkezés kellős közepén, a csőd a végére viheti a projektet. Ez azonban a gyakorlatban nem történik meg.

„Talán ez megtörténhet, ha az épület már majdnem elkészült. A csődvagyonnak nincs vagyona, és gyakran nem is érdekelt a projekt befejezésében” – mondja az ügyvéd Tapio Nevala. Tagja a Fogyasztói Viták Testület plenáris ülésének, az ingatlanközvetítői és lakáskereskedelmi osztály elnöke.

Még a lakáseladás felszámolása sem tesz boldoggá, ha nincs pénz a csődtömegben.

„Egyáltalán nem egyértelmű, hogy a vevő visszakapná a kifizetett árat” – mondja a Kiinteistöliito jogi szakértője. Tapio Haltia.

Az alternatíva, hogy a lakásvásárlók maguk folytatják a projektet. Ebben az esetben új céget kell keresnie, amely a legrosszabb esetben egy nagyon befejezetlen házat épít. De hogy ez milyen feltételekkel és milyen áron fog megtörténni, az már más kérdés. Garantáltan lesznek többletköltségek.

Amikor az építkezés folyamatban van, az RS ingatlan vásárlói számára az egyetlen biztosíték az építési szakaszban biztosított biztosíték. Kezdetben legalább a szerződéses ár öt százalékának, később pedig az eladott részvények teljes kereskedési árának legalább tíz százalékának kell lennie.

– Gyakorlatilag ekkora biztosíték mellett az épített objektumot nem lehet befejezni – összegzi a bíró-helyettes Marianne Palo. Az Ingatlanközvetítők Központi Egyesülete jogi és véleményezési bizottságának elnöke.

A ház a befejezést követően az RS ingatlanokban az építés utáni kötvény védi a részvényeseket. Az eladott részvények teljes kereskedési árának legalább két százaléka. A jótállásnak az épület használatbavételét követő legalább 15 hónapig érvényesnek kell lennie.

„A biztosíték megfelelősége megkérdőjelezhető, ha sokat kell javítani” – mondja Haltia.

Az építési hibák is csak évekkel azután derülnek ki, hogy a fejlesztő csődöt jelentett. Ebben az esetben az RS-ben és más új ingatlanokban a védelem nemteljesítési garancia. Gyakorlatilag egy biztosításról van szó, melynek maximális kártérítési összege az építési költségek 25 százaléka.

Palo felhívja a figyelmet arra, hogy mivel a biztosítás csak az éves ellenőrzés után feltárt hibák javítási költségeit téríti meg, a garancia a gyakorlatban kilenc évig érvényes. A törvény 10 évet említ, de ezt az időt az épület használatbavételi engedélyezésétől számítják. A lappangó hibák még hosszú idő után is kiderülhetnek.

Emellett a nemteljesítési garancia magában foglalja a hibaspecifikus önrészeket is. A lakástársaság önrésze nem haladja meg az építési költségek két százalékát, a részvényesé legfeljebb a lakásállomány adósságmentes vételárának 1,5 százaléka. Előfordulhat, hogy a hibajavítások jelentős részét a lakásszövetkezetnek és részvényeseinek kell kifizetnie, ha a javítási költségek nem haladják meg az önrészt.

„Ha több egyedi építési hiba is előfordul, akkor jelentős összegekről lehet szó” – mondja Palo.

Tűz rámutat arra, hogy a nemteljesítési garancia sem elegendő a javítási költségek maximális összegére, ha a lakásszövetkezetben végül komolyabb problémákra derül fény.

Egyes esetekben szerinte az is kiderült, hogy a lakástársaságra nem szereztek teljesítési biztosítékot, pedig az RS-projekteken kívül az új telephelyeken kötelező. Az eladásra kész lakások esetében az épületfelügyeletnek biztosítania kell a biztosíték meglétét a végellenőrzés során, de ez nem mindig történt meg. Ha nem igényeltek biztosítást, az ügyet jelenteni kell a Finn Verseny- és Fogyasztóvédelmi Hatóságnak.

Lakás Az akvizíció mindig kockázatokkal jár, amelyeket a vevő megpróbálhat kontrollálni. Szakértők szerint lakásvásárlás előtt érdemes tájékozódni a kivitelező cég hátteréről, anyagi helyzetéről. Ezen túlmenően egy épülő házhoz a vevőknek építési megfigyelőt kell alkalmazniuk, aki figyelemmel kíséri az építés ütemezését, a munkamódszerek és anyagok megfelelőségét, és erről tájékoztatja a vásárlókat.

Ha külső szemlélő azt észleli, hogy az építési munkákat rosszul végezték, a vevők követelhetik a hibák kijavítását a lakások következő vételárának kifizetése előtt. A monitor segít abban is, hogy a kifizetések az építési projekt tényleges előrehaladásának megfelelően, nem pedig prioritás alapján történjenek.

„Az építési munkálatok jó megfigyelője aranyat ér a részvényesek számára” – összegzi Nevala.

A vásárlók saját auditora is hasznos.

„A vevők által választott könyvvizsgálónak joga van megnézni a tranzakciókat a vételár-számlákon. Képes például figyelemmel kísérni, hogy a számláról teljesített befizetések kifejezetten a kérdéses objektum megépítésére irányulnak, vagyis a pénzeszközöket nem használják fel például egy másik objektum költségeinek kifizetésére” – mondja Palo. .

Az építési munka megfigyelőjét és a vevők saját könyvvizsgálóját is a közgyűlés választja meg. A találkozót akkor kell megtartani, ha az RS célterületén lévő lakások legalább egynegyede elkelt.

az STT A megkérdezett szakértők szerint a jelenlegi jogszabályban több változtatásra lenne szükség, hogy javítsák például a lakástakarék-társaságok és a részvényesek védelmét csődhelyzetben.

Mindenekelőtt biztosítéki megállapodásokat kell kialakítani. Különböző szakértők konkrét javaslatként kiemelik egyebek mellett a biztosítékok összegének emelését az építési szakaszban és azt követően, valamint a nemteljesítési biztosítékok kiterjesztését a lakóépület építési szakaszában bekövetkező csőd fedezetére. Emellett a nemteljesítési biztosíték megállapítását az építési engedély megadásához kell kötni. A biztosítéknak is könnyebben elérhetőnek kell lennie.

„A biztosítékokat gyorsabban és hatékonyabban kell felhasználni, amikor szükség van rájuk. A folyamat nem lehet túl hosszú és nehéz” – mondja Haltia.

A nemteljesítési kötvények önrészére vonatkozó rendelkezéseknek egyértelműbbnek kell lenniük a jelenleginél, és jobbnak kell lenniük a vásárlók számára.

A törvénynek rendelkeznie kell arról is, hogy ki vállalja a felelősséget az építési projektért, ha a fejlesztő a projekt közepén csődbe megy.

„Lehet, hogy egy hatóság veszi át a projektet? Például egy csődügyvéd vagy valami hasonló” – elmélkedik Nevala.

Szerinte a törvényben van egy hiányosság is, hogy a lakásvásárlók nevében semmilyen külső szervezet nem köteles ellenőrizni, hogy az építési munkának melyik része melyik szakaszban van készen. A vásárlók gyakran csak a fejlesztő szavában bíznak, és ennek megfelelően fizetnek részletet a lakásukért.