Befagyott tavasz az amerikai lakáspiacon

Jó reggelt kívánok. Az Nvidia folyamatosan növekszik, de nem ez az egyetlen dolog, ami felkelti a buborékos beszédet. A nem helyettesíthető pixelművészet ismét elkelt, a MicroStrategy 600 millió dollárt vesz fel, hogy további bitcoint vásároljon, a dogecoin ára pedig megduplázódott egy hét alatt. A legfélelmetesebb az egészben, hogy aki a permát permamedvébe teszi, most bullish. Legyen óvatos odakint, és írjon nekünk e-mailt: és .

Egy befagyott rugó az amerikai lakásokhoz

Az amerikai gazdaság továbbra is felülmúlja a várakozásokat, és a kockázati eszközök jól teljesítenek. Vagy inkább szinte minden kockázati eszköz jól teljesít, attól függően, hogy házát kockázati eszköznek tekinti-e. A mélypontjaimban igen, és a lakásárak oldalra emelkedtek. Az alábbiakban a Case-Shiller árindex látható. Tavaly nyár óta pozitív év/év növekedést mutat, de kicsinyítve, és inkább a szinteket, mintsem az árakat tekintve látható, hogy a lakásárak néhány éve tartományhoz kötöttek, a járvány időszakában elért kiugróan magas szinten:

A piac ezen egy szeglete makacsul fagyos oka természetesen az, hogy az árfolyamok továbbra is magasak. Íme a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel:

A lakáspiacon az elmúlt hónapokban kevés életvillanás mutatkozott, ez valószínűleg azoknak a rövid pillanatoknak köszönhető, amikor a jelzáloghitelek 6,5 százalék felé estek. A piac többnyire befagyott. A meglévő lakáseladások éves szinten körülbelül 4 milliós árfolyamon ragadtak. Íme egy diagram az Ingatlanközvetítők Országos Szövetségétől:

A teljes értékesítési szám különböző árszintek eltéréseit rejti magában. Az olcsó lakások eladásai csökkennek, míg a drága lakások eladásai emelkednek. De összességében az ismerős probléma továbbra is fennáll. Senki nem ad el, akinek nem kell eladnia; mindenki meg akarja tartani az olcsó jelzáloghitelét. Az eladó készlet továbbra is nagyon alacsony, kevesebb mint egymillió meglévő lakás áll rendelkezésre:

Ez a probléma nem fog hamarosan javulni. A növekvő gazdaság, a feszes munkaerőpiac és annak jelei, hogy a maginfláció megállt, vagy akár fel is emelkedhet, azt jelenti, hogy a Federal Reserve nem siet a kamatcsökkentéssel.

A jobb állapotban lévő új hazai piac csak korlátozott enyhülést jelent. Az új családi házak évente mintegy 600 000-rel fogynak, és bár az új lakások építése növekszik, ez emelkedik. És ahogy az Ethan még szeptemberben, bár a többlakásos építés erős volt, számos ok miatt nem helyettesíti tökéletesen a családi házakat. A bérleti díjak növekedése lehűlt, de a bérleti díjak továbbra is magasak.

Röviden: a lakáspiac megrekedt, és még mindig elakad. Mennyire számít ez? A margón a lakásberuházások fontos inputot jelenthetnek a gazdasági növekedéshez (annál is inkább, mert az érintett eszközök általában tőkeáttételesek, erre mindenki emlékszik, aki körülbelül 15 évvel ezelőtt volt). És ez a befektetés puha volt. Volt elég tevékenység ahhoz, hogy az építőipari foglalkoztatás ne húzza vissza a gazdaságot, de ennyi. A valódi magánlakásos állóeszköz-beruházások növekedése csak most tért vissza nullára:

Lehet, hogy amikor a kamatlábak végre esnek (esni fognak, ugye?), a gazdaság élvezni fogja az elfojtott kereslet kitörését. Ahogy Don Rissmiller (Strategas) fogalmazott nekem: „Van olyan érzés, hogy a lakáspiac nem tisztul, hanem kitisztulni akar, és ha az alacsonyabb kamatlábak egy kis lökést adnak neki, akkor nagyobb aktivitást tapasztalhatunk.” De ahogy Nancy Vanden Houten, az Oxford Economics munkatársa rámutat, elég nagy kamatlépésre lehet szükség a kínálati probléma megoldásához, tekintettel arra, hogy az átlagos lakástulajdonos jelzálogkamata messze a piaci kamatláb alatt van.

A jelenlegi gazdasági berendezkedés alapján valószínűbb, hogy a lakhatás továbbra is a lassúság oázisa marad az egyébként erős gazdaságban, és a legtöbb amerikai család megragadt a magas bérleti díjak fizetésében, és a brókerek ablakán keresztül bámulja a megfizethetetlen házakat. Ez némileg megmagyarázza, hogy a fogyasztói hangulat miért olyan rossz.

A QT jövője

Tegnap írtunk arról, hogyan sikerült eddig. De a QT-kísérlet még korántsem ért véget, és ma a QT jövőjével foglalkozunk, különös tekintettel a múlt pénteken befolyásos Fed-tisztviselők két beszédére. Lorie Logan, a Dallas Fed elnöke, a jegybank korábbi felső portfóliómenedzsere; mérlegpolitikával kapcsolatos kijelentéseinek súlya van. Christopher Waller, a Fed kormányzója a Fed gondolkodásának vezető mutatója volt; van fecsegés, ő lehet a . Együtt olvasva beszédeik három QT-vel kapcsolatos kérdést, illetve a jegybanknál hamarosan felmerülő nézeteltéréseket emelnek ki.

Tempó: milyen gyorsan haladjon a QT? A legtöbb Fed-tag egyetért a célban: a mérleg a nominális GDP 28 százalékán még mindig túl nagy, és tovább kell zsugorodnia. Ha a tisztviselők nem értenek egyet, az a legjobb megoldás. Logan azzal érvelt, hogy a mérleg lassabb ütemű kifutása . Waller támogatja a „támogatást[s] továbbgondolva” a tempóban, de kevésbé tűnik biztosnak abban, hogy lassítani kell. Megjegyzi, hogy a fordított repo ablaknál még mindig parkoló 440 milliárd dollár „olyan többletlikviditást jelent, amelyet a pénzügyi piaci szereplők nem akarnak”, ami arra utal, hogy „egy ideig még tovább csökkenthetjük befektetéseinket”.

Befejezés dátuma: mikor kell leállítani a QT-t? A Fed a „bőséges” kereskedelmi banki tartalékok rendszerét akarja fenntartani, szemben a pénzügyi válság előtt érvényben lévő „szűkös” tartalékokkal. De a mérleg méretét tekintve nem világos, hogy a „bőséges” tartalék mikor válik „szűkössé”. Mindig fennáll annak a veszélye, hogy túl messzire megyünk és finanszírozási piaci balesetet okozunk, mint a 2019-es repopiaci válságban.

A Logan arra összpontosít, amit a finanszírozási piacok árulnak el nekünk, különösen a pénzpiaci kamatlábak közötti különbségre, és arra, hogy a Fed mit fizet a kereskedelmi banki tartalékok után (ezt a tartalékegyenleg kamatlábának hívják, vagy IORB). Jelenleg ez a terjedés kicsi. De elvileg, ha a pénzpiaci alapok kamatai észrevehetően az IORB felett vannak, ez azt jelzi, hogy a PPA-knak fizetniük kell a készpénz vonzásához – a likviditás túl szűkös. Összegezve, állítsa le a QT-t, amint a finanszírozási piacok azt mondják, hogy „szűkös!”.

Waller inkább felülről lefelé irányuló megközelítést alkalmaz, és azt vizsgálja, hogy a tartalékok hol oszlanak meg a pénzügyi rendszerben. Különös súlyt helyez a Fed által a finanszírozási piacok köré bevezetett biztosítékokra, ideértve az állandó repókeretet, amely lehetővé teszi a bankok számára, hogy rövid lejáratú készpénzt kölcsönözzenek kincstáraikkal szemben. Az SRF nem létezett a 2019-es repóválság idején, és valószínűleg megváltoztatta a pénzpiaci dinamikát. Waller megjegyzi, hogy az SRF „lehetővé teheti a bankok számára, hogy az egyébként lehetséges szint alá csökkentsék a tartalékok szintjét”, „jelet adva arra, amikor a tartalékok a bőséghez közelednek”. Más szóval, tudni fogjuk, hogy mikor kell lezárni a QT-t, ha hány bank kopogtat a Fed ajtaján.

Összetétel: mely eszközök maradnak a Fed mérlegében? A legtöbb Fed tisztviselő támogatja a jegybank jelzálog-fedezetű értékpapír-állományának nullára csökkentését, hogy elkerülje a jelzáloghitel-piac torzulását. Még érdekesebb, hogy Waller amellett érvel, hogy a rövid lejáratú kincstárjegyek nagyobb arányban szerepeljenek a mérlegben. A kötvények aránya a pénzügyi válság után drasztikusan, a mérleg mintegy harmadáról közel nullára esett, mivel a Fed feldobta a hosszú lejáratú kötvényeket. Most körülbelül 5 százalékon áll.

Waller két okot említ, amiért szereti a nagyobb számlaegyenleget. Először is segítene enyhíteni a Fed által a kamatemelésekkel felhalmozott méltatlan elszámolási veszteségeket, mivel a számlák sokkal kevésbé kamatérzékenyek. Másodszor, lehetővé tenné a központi bank számára, hogy a jövőbeni QE köröket a mérleg bővítése nélkül hajtsa végre. A Fed kincstári kötvényeket vásárolna, hogy lenyomja a hosszú lejáratú kamatlábakat, miközben hagyja, hogy a rövid lejáratú kötvények kikerüljenek a mérlegből.

Joseph Wang rámutatott, hogy Waller víziója azt jelenti, hogy a Fed szétválasztja a mérlegpolitika két funkcióját. Az egyik a tartalék komponens: a jegybanknak elég nagy mérlegre van szüksége ahhoz, hogy elegendő tartalékot tartson fenn. A második az eszközpiaci komponens: a Fed meghatározott piacokat akar megcélozni, például a hosszú távú kincstári hozamok visszaszorításával ösztönzi a hitelezést. Ha több számla szerepel a mérlegben, a Fed elérheti a második célt anélkül, hogy beavatkozna az elsőbe.

A jegybank még ebben a hónapban ülésén kezdi meg ezeket a vitákat. Figyelni fogjuk, hogyan fogalmazza meg Jay Powell elnök az érvelést a sajtótájékoztatóján, ahol az egész bizottság nevében beszél. Van elég kétértelműség ahhoz, hogy a vita élénk legyen, és a Fed-figyelők élen maradjanak. (Ethan Wu)

Egy jó olvasmány

James Mackintosh ellene érvel.

FT Nem fedezett podcast

Nem tudsz betelni az Unhedgeddel? Hallgassa meg az Ethan Wu és Katie Martin által vezetett műsort, és hetente kétszer 15 percben belemerülhet a legfrissebb piaci hírekbe és pénzügyi hírekbe. Olvassa el a hírlevél korábbi kiadásait.