A tavalyi év nagy részében lomha lakáspiac kezdett felmelegedni, ahogy a naptár 2024-re fordult.
Az elmúlt hetekben azonban ismét lehűlt a piac.
A jelzáloghitel-kamatok emelkedése okozza a lakáspiac lassulását, mondták szakértők az ABC News-nak, rámutatva arra, hogy az emelkedett lakásárak a legtöbb fogyasztó számára elérhetetlenné váltak, ha magas hitelfelvételi költségekkel párosultak.
A jelzáloghitel-kamatok megugrása a makacsul magas inflációnak köszönhető, amely késleltette a Federal Reserve kamatcsökkentését – vélik szakértők. A jelzálogkamatok követik a 10 éves kincstári kötvények hozamát, amelyek nagyon érzékenyek a Fed irányadó kamatlábára.
„A magas jelzálogkamatok és a magas lakásárak olyan mértékű megfizethetőségi problémához vezettek, amilyenre évtizedek óta nem volt példa” – mondta Susan Wachter, a Pennsylvaniai Egyetem Wharton School of Business ingatlanszakértője az ABC News-nak.
A Freddie Mac csütörtöki jelentése szerint a 30 éves lejáratú fix jelzáloghitelek átlagos kamatlába 6,9%-ra emelkedett, ami a tavaly év végi folyamatos csökkenés után ismét fellendült.
Eközben a lakáseladások zuhantak. A jelzáloghitel-vásárlási kérelmek 10 százalékkal csökkentek az egy héttel korábbihoz képest – derült ki a Jelzálogbankárok Szövetségének szerdai adataiból.
„A meglévő lakáseladások lezuhantak egy szikláról” – mondta Lu Liu, a Pennsylvaniai Egyetem Wharton Iskola professzora az ABC Newsnak.
A lakáspiaci dinamika egy nagyon várt decemberi bejelentésre vezethető vissza, amelynek során a jegybank nyilvánosságra hozta a 2024-es kamatcsökkentési várakozásokat.
A jelzés optimizmusra tett szert a kulcsfontosságú piaci szereplők körében, akik előrevetítették a Fed infláció elleni harcának végét és a kamatszint történelmi csúcsokhoz közeli szintről történő csökkenését. A 10 éves kincstári kötvények hozama viszont csökkent, a jelzáloghitelek kamatai pedig hamarosan követték a példát.
Az infláció azonban megtagadta az együttműködést. A vártnál erősebb gazdasági teljesítmény és a rugalmas fogyasztói kereslet elősegítette az áremelkedést, és a Fed célkamat felett tartotta azokat.
„A gazdaság erősödése meglepetés” – mondta Wachter. „Ez kérdéseket vet fel a Fed következő lépéseivel kapcsolatban.”
A Federal Reserve elnöke, Jerome Powell sajtótájékoztatót tart a Szövetségi Nyíltpiaci Bizottság ülése után Washingtonban, 2024. január 31-én.
Julia Nikhinson/AFP a Getty Images segítségével
A Munkaügyi Statisztikai Hivatal e hónap eleji jelentése szerint a fogyasztói árak 3,1%-kal emelkedtek januárban az egy évvel ezelőttihez képest, jelentősen lassulva az előző hónaphoz képest, de elmaradtak a még nagyobb lehűléssel kapcsolatos várakozásoktól.
Az infláció jóval a tavalyi 9%-os csúcs alatt van, de több mint egy százalékponttal meghaladja a Fed 2%-os célkamatát.
„Az inflációs ráta tükröződik a 10 éves kincstári kamatban, ami felfelé tolja a jelzáloghiteleket” – mondta Wachter.
Amikor a Fed 2022 márciusában a jelenlegi sorozat első kamatemelésével elindította a kötvényhozamok emelését, az átlagos 30 éves fix jelzáloghitel-kamatláb mindössze 4,45% volt. Az átlagos jelzáloghitel most közel 2,5 százalékponttal magasabb.
A Rocket Mortgage szerint a jelzáloghitel-kamat minden egyes százalékpontos emelése több ezer dolláros vagy akár több tízezer többletköltséget jelenthet évente, a ház árától függően.
Az emelkedő jelzálogkamatok lefagytak a lakáspiacon, részben azért, mert a lakásárak továbbra is magasak, mondta Liu. A potenciális lakásvásárlók inkább ragaszkodnak a viszonylag alacsony kamatozású jelzáloghitelekhez, ahelyett, hogy magasabb kamatokra váltanának, ami tovább fokozná a megemelkedett lakásárakat – tette hozzá.
„Sokan visszatartanak attól, hogy elköltözzenek vagy eladjanak” – mondta Liu.
A megfigyelők arra számítanak, hogy az alacsony fogyasztói kereslet közepette a lakásárak csökkennek, de a makacsul magas lakhatási költségek annak köszönhetőek, hogy a leendő lakásvásárlók nem hajlandók először saját lakásukat eladásra bocsátani – tette hozzá Liu.
„Egy kis fejtörést okoz, hogy a lakásárak miért maradtak stabilak, vagy éppen emelkedtek” – mondta Liu. – Lehet, hogy a lakástulajdonosok vásárolnak, de nem adnak el.
